Ordenación de la Edificación

El sector de la edificación es uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico y, sin embargo, carece de una regulación acorde con esta importancia.

Así, la tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de una configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente establecida a través del Código Civil y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías para proteger al usuario.

Por otra parte, la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la protección contra incendios como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la protección contra el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida. En todo caso, el proceso de la edificación, por su directa incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando declara que "la creación arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público".Una de las cuestiones más importantes en la compraventa de un inmueble es la responsabilidad por defectos en la edificación. Es decir, el establecer a quién corresponde la misma, cara a los compradores y, en ocasiones, como, por ejemplo, una revisión de fachada, a las comunidades de propietarios. '

Con todo, la individualización de la responsabilidad es el tema que más quebraderos de cabeza y, por supuesto, más pleitos ha producido.

El libro incorpora de forma íntegra y actualizada la Ley de Ordenación de la Edificación. En concreto, la citada normativa establece la responsabilidad civil de los distintos agentes por daños materiales en el edificio, de forma individualizada y personal. Además, cuando no se puede atribuir por no saber quién es el culpable, se exigirá la responsabilidad solidariamente.

Los artículos 8 a 17 de la citada norma detallan quienes son los agentes de la edificación. En primer lugar, hay que destacar la definición que se hace del promotor que es aquella persona, física o jurídica (una sociedad, por ejemplo), que decide, impulsa, programa y financia con dinero propio o ajeno, las obras para su edificación y posterior venta. A continuación, la LOE se ocupa del proyectista, que es el que, por cuenta del promotor, redacta el proyecto con sujeción a la normativa vigente. El constructor es el agente que asume contractualmente con el promotor (por tanto, sus figuras pueden ser diferentes) el compromiso de ejecutar las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto o al contrato.

El director de obra constituye la dirección facultativa y dirige el desarrollo de la construcción en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales de conformidad con el proyecto que la define. Junto a él se encuentra el director de ejecución de la obra, que es el que asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar, cualitativa y cuantitativamente, la construcción y calidad de lo edificado. Finalmente, se sitúan los controladores de la calidad de la edificación, los suministradores de productos y por fin los propietarios y los usuarios.

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